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2020/06/18

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弁護士コラム-「不動産賃貸借トラブル」

山下江法律事務所所属の弁護士の柴橋です。
 きちんと生活をしていれば通常はトラブルには巻き込まれないと思いがちですが,中には誰でも巻き込まれる可能性のあるトラブルもあります。今回はそのようなトラブルの中から一つを取り上げてみたいと思います。

 それは,アパートやマンションを借りていて,その後引っ越すときのトラブルです。
 引っ越しがようやく終わり,そろそろ敷金が戻ってくるかなと思っていたところ,家主から連絡があり,敷金を返さないどころか逆に高額の修繕費用を請求された,というトラブルをよく聞きます。
 びっくりして,前のアパートの賃貸借契約書をよく見てみると,様々な修繕費用がすべて賃借人の負担になるような特約が記載されていたりします。では,特約に書かれている以上,賃借人はやはり家主がいうとおり修繕費用を負担しなければならないのでしょうか?

 この点については,最高裁平成17年12月16日判決が参考になります。
 この最高裁判決の内容は次のようなものです。賃貸借契約とは物を貸して,その代わり賃料を支払ってもらうという内容であり,物が使われることによって劣化していくのは賃貸借契約の本質上当然といえます。それゆえ,賃借人が通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化(通常損耗)については,修繕費は賃料の中に含まれているとし,原則として通常損耗分についての修繕費を賃借人に負担させることは許されないとの考えを示しました。

 その上で,賃借人に通常損耗についての原状回復義務が認められるためには,①賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が契約書の条項自体に具体的に明記されている②賃貸借契約では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約が明確に合意されていることが必要,としました。
 そして,具体的事案の判断において,最高裁判決は①の要件を厳格に解釈し,特約の文言自体からは,「通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない」として,特約の合意を否定しました。

 また,通常損耗に関する原状回復義務を賃借人が負うと合意しても,賃借人に必要な情報が与えられず,自己に不利益であることが認識できないままで合意した場合は,信義則に反するものとして,消費者契約法10条に該当して無効になるとする裁判例もあります。
 そうすると,一般の賃借物件で交わされている契約条項では,通常損耗についての修繕費用を賃借人に負担させる効力は持ち得ないと思われます。
 不動産のトラブルに巻き込まれた場合には,お気軽に当事務所までご相談ください。

 参考文献:Q&A 敷金・更新料訴訟の実務 大阪弁護士協同組合

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